André Carneiro

João Ramos

A discussão sobre ITBI em holdings imobiliárias voltou ao centro do planejamento patrimonial no Brasil. O julgamento em curso no Supremo Tribunal Federal, sob o Tema 1.348, tende a redefinir os limites da imunidade do imposto na integralização de imóveis ao capital social, com impacto direto sobre estruturas amplamente utilizadas por famílias e empresas.

Durante anos, a constituição de holdings patrimoniais foi adotada como estratégia legítima de organização de ativos, sucessão e governança. A lógica era objetiva: concentrar imóveis em uma pessoa jurídica, estruturar regras de administração e facilitar a transição patrimonial, muitas vezes sem a incidência de ITBI, com base na imunidade constitucional.

Esse cenário, no entanto, deixou de ser previsível.

O que é ITBI e como funciona a imunidade na integralização de imóveis

O ITBI é um tributo municipal que incide sobre a transmissão onerosa de bens imóveis. A Constituição Federal, contudo, estabelece uma exceção relevante ao afastar sua incidência na integralização de imóveis ao capital social de pessoas jurídicas.

Essa imunidade sempre foi o fundamento jurídico para a utilização de holdings no planejamento patrimonial e sucessório. O objetivo não é explorar atividade imobiliária em escala empresarial, mas organizar patrimônio, estabelecer governança e facilitar a sucessão.

O ponto de atenção está na exceção à regra: a imunidade não se aplica quando a pessoa jurídica possui atividade preponderantemente imobiliária.

O conceito de atividade preponderantemente imobiliária

A controvérsia central não está na norma constitucional, mas na sua interpretação.

O conceito de atividade preponderante é juridicamente indeterminado. A legislação infraconstitucional tentou estabelecer critérios com base na receita operacional, mas sua aplicação prática revelou inconsistências relevantes, especialmente no contexto de holdings familiares.

Essas estruturas, em regra, não possuem histórico de faturamento no momento da constituição e não atuam como empresas imobiliárias típicas. Ainda assim, a existência de receitas de locação ou a previsão de atividades no objeto social passou a ser utilizada como fundamento para afastar a imunidade.

O resultado foi a ampliação do risco tributário em operações que, até então, eram consideradas seguras.

A mudança de postura dos municípios e o aumento das autuações

Nos últimos anos, os fiscos municipais passaram a adotar uma leitura mais restritiva da imunidade do ITBI. Estruturas patrimoniais passaram a ser revisadas, e operações de integralização de imóveis passaram a ser tributadas com maior frequência.

Esse movimento foi reforçado por precedentes do STF que limitaram o alcance da imunidade quando caracterizada atividade imobiliária preponderante. Na prática, isso elevou significativamente o número de autuações, indeferimentos administrativos e disputas judiciais.

O ITBI, que antes era tratado como um ponto de eficiência no planejamento, passou a representar um potencial passivo relevante.

O julgamento do STF (Tema 1.348) e o que está em jogo

O julgamento sob o Tema 1.348 do STF busca enfrentar, de forma direta, as principais incertezas que cercam o tema.

Entre os pontos em análise, destacam-se a definição do critério para aferição da atividade preponderante, a relevância do objeto social em relação à atividade efetivamente exercida e a possibilidade de distinguir holdings patrimoniais familiares de empresas imobiliárias operacionais.

Até o momento, há sinalização inicial favorável aos contribuintes, com votos no sentido de afastar a incidência do ITBI nessas hipóteses. O julgamento, contudo, ainda não foi concluído e pode envolver modulação de efeitos, especialmente em relação a operações já realizadas.

A decisão tende a ter impacto estrutural sobre o planejamento patrimonial no país.

Holding imobiliária ainda vale a pena?

A holding imobiliária continua sendo uma ferramenta legítima e relevante. O que mudou foi o nível de exigência para sua estruturação.

O modelo padronizado perdeu espaço. Hoje, a utilização de holdings exige análise individualizada, coerência entre a estrutura jurídica e a realidade econômica, além de avaliação prévia de riscos tributários.

Estruturas replicadas sem critério técnico tendem a gerar contingências, especialmente em um ambiente de maior fiscalização e consolidação de entendimentos restritivos.

Riscos e oportunidades no planejamento patrimonial

A discussão sobre ITBI não se limita à incidência de um tributo. Ela impacta diretamente decisões relacionadas à sucessão, reorganização societária e preservação de patrimônio.

Dependendo do caso concreto, pode ser recomendável avaliar medidas judiciais para afastar a cobrança do imposto, assegurar segurança jurídica e, eventualmente, recuperar valores recolhidos indevidamente nos últimos anos.

Ao mesmo tempo, estruturas já implementadas devem ser revisitadas à luz do novo cenário.

Conclusão: o fim do automatismo no planejamento patrimonial

O julgamento do STF no Tema 1.348 marca uma inflexão relevante no planejamento patrimonial brasileiro.

A utilização de holdings deixa de ser uma solução automática e passa a exigir abordagem estratégica, técnica e alinhada à realidade econômica da estrutura.

O foco deixa de ser exclusivamente a eficiência tributária imediata e passa a incorporar segurança jurídica, previsibilidade e sustentabilidade no longo prazo.

Planejar continua sendo essencial. Mas, agora, com mais critério, mais profundidade e menos margem para improviso.